Правові позиції Верховного Суду щодо оренди землі 2018–2026: огляд судової практики

Судова практика у сфері оренди землі формує реальні правила гри для бізнесу та громадян. Верховний Суд останніми роками ухвалив низку постанов, які змінили підходи до укладення, поновлення та розірвання договорів оренди. У цій публікації ми зібрали та систематизували найважливіші правові позиції Верховного Суду.

Правова природа договору оренди землі

Договір оренди землі є консенсуальним. Це означає, що обов’язок передати ділянку виникає з моменту укладення договору, а не з моменту фактичної передачі. Тому орендар має право вимагати передання ділянки одразу після підписання. (Справа № 902/1207/22 (06.03.2024).

Укладення та чинність договору оренди землі

Верховний Суд звертає увагу, що договір, укладений до 1 січня 2013 року, вважається таким, що не набрав чинності, якщо державна реєстрація речового права проведена після цієї дати, а самого договору – ні. Тобто реєстрація права не підміняє собою реєстрацію договору. (Справа № 696/1693/15-ц (23.06.2020).

Водночас, якщо сторони тривалий час виконували договір – орендар користувався землею та сплачував платежі, а орендодавець їх отримував – це виключає можливість визнання його неукладеним через відсутність державної реєстрації. (Справа № 390/964/21 (10.01.2024).

Крім того, непогодження сторонами точного розміру орендної плати (фіксованого платежу) не є безумовною підставою для визнання договору неукладеним. (Справа № 757/18462/21-ц (07.08.2024).

Поновлення та переважне право

Якщо орендодавець протягом місяця після закінчення строку договору не надіслав письмового заперечення, це підтверджує право орендаря на поновлення договору в силу закону. (Справа № 917/410/18 (20.02.2019).

Для реалізації переважного права орендарю достатньо направити лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди; особисте вручення орендодавцю не обов’язкове. (Справа № 915/1422/21 (17.01.2023).

Що робити, якщо орендодавець уклав договір з іншим орендарем?

Ситуація, коли орендодавець укладає новий договір з іншою особою до закінчення строку первинного договору, на жаль, не рідкість. У таких випадках Верховний Суд зазначає: належним способом захисту для первинного орендаря є визнання укладеною додаткової угоди про поновлення та визнання відсутнім права оренди нового орендаря. Визнання договору недійсним або переведення прав у цьому випадку є неефективними способами захисту (Справа № 143/591/20 від 25.01.2022).

При цьому орендар може витребувати земельну ділянку від нового орендаря лише за сукупності умов:

• наявність двох договорів;

• первинний орендар мав зареєстроване право оренди;

• строк первинного договору не сплив на момент вирішення спору (Справа № 513/879/19 (29.11.2023).

  
  

Припинення та розірвання договору оренди землі

Якщо орендодавець вирішив скористатися правом на односторонню відмову, він має адресувати її безпосередньо орендарю. Повідомлення державного реєстратора не породжує жодних правових наслідків для орендаря (Справа № 146/1094/21 (02.11.2022).

Водночас сторони можуть передбачити в договорі можливість розірвання в односторонньому порядку. Наявність такої умови є вирішальною. (Справа № 198/631/19 від 03.03.2021).

Серед інших підстав для розірвання, які визнає судова практика:

• зміна керівника підприємства-орендаря, якщо це прямо передбачено умовами договору (Справа № 375/278/20 (16.06.2021);

• знищення багаторічних насаджень без згоди орендодавця, що призвело до зміни виду угідь (Справа № 133/1886/21 (22.12.2022).

А от бажання орендодавця самостійно обробляти землю не є підставою для розірвання, якщо це не передбачено договором (Справа № 198/1022/19 (19.03.2021).

Окремо варто згадати про розірвання через недоліки земельної ділянки. Для цього достатньо трьох умов:

• наявність недоліків;

• вони не передбачені договором;

• вони перешкоджають використанню.

Можливість усунення недоліків не впливає на право орендаря вимагати розірвання. (Справа № 916/1250/19 (11.08.2020).

Перехід прав та обов’язків

Закон розмежовує суборенду (передача у володіння або користування іншій особі) та відчуження права оренди (передача всіх прав та обов’язків за договором). Для заміни орендаря у зв’язку з відчуженням права потрібна згода орендодавця. (Справи № 500/1760/23 від 12.05.2025 та № 567/3/22 від 19.02.2024).

У разі набуття права власності на нерухоме майно, яке розташоване на орендованій земельній ділянці, новий власник набуває право оренди в силу прямої вказівки закону (за чинним договором), а не в порядку повторного надання. (Справа № 912/1581/19 (07.10.2020).

Разом із правом автоматично переходить і обов’язок сплачувати орендну плату (Справа № 825/308/17 (31.01.2018).

Ефективні способи захисту

Практика Верховного Суду свідчить, що належним способом захисту для орендодавця, який оспорює зареєстроване право оренди іншої особи, є позов про визнання відсутнім права оренди (Справа № 263/11275/18 (06.10.2021).

Якщо ж поновлення оренди відбулося без волі орендодавця, він має вимагати скасування державної реєстрації права оренди, а не договору (Справа № 663/3745/19 (08.02.2023).

Нікчемність правочинів

Договір оренди землі державної власності для фермерського господарства, укладений без дотримання конкурентних засад (аукціону), є нікчемним. (Справа № 688/2908/16-ц (29.09.2020).

Так само нікчемним є поновлення договору оренди шляхом «мовчання» (стаття 764 ЦК України), якщо воно відбулося без згоди іпотекодержателя (Справа № 263/11275/18 (06.10.2021).

Таким чином, практика Верховного Суду демонструє чіткі орієнтири для учасників орендних правовідносин. Фактичне виконання договору часто нівелює формальні недоліки реєстрації. Своєчасне письмове заперечення орендодавця є єдиним способом уникнути автоматичного поновлення договору. При конкуренції орендарів ключове значення має обрання належного способу захисту – визнання відсутнім права оренди, а не визнання договору недійсним. Умови договору мають вирішальне значення: сторони можуть передбачити спеціальні підстави для розірвання. І, нарешті, нікчемні правочини не створюють правових наслідків – це стосується як договорів без аукціону, так і поновлення без згоди іпотекодержателя.

Потрібна консультація або повне супроводження справи? Звертайтеся просто зараз в ЧАТ або за телефоном і юристи нашого юридичного центру нададуть Вам кваліфіковану допомогу!